Аноним Концеппция по частной собственности на землю

ДЛЯ ВСЕНАРОДНОГО ОБСУЖДЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ К ПРОЕКТУ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СОВЕТА ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКИ "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КОНЦЕПЦИИ ВВЕДЕНИЯ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ"

Учитывая сложившийся опыт многих цивилизованных стран, где действуют особые механизмы функционирования и реализации права частной собственности на землю, реформирование земельных отношений в Приднестровской Молдавской Республике необходимо осуществлять в первую очередь посредством принятия мер, обеспечивающих учет и защиту интересов всего общества по сохранению, воспроизводству и эффективному использованию земельных ресурсов.

Земля является основным, незаменимым средством производства, важнейшим фактором развития национальной экономики, и общество заинтересовано в том, чтобы частный собственник распоряжался ею с учетом общественных интересов.

Наивысшей формой народовластия является проявление воли народа посредством демократических выборов, в том числе путем проведения референдума. Референдум позволяет выявить настроение людей и их отношение к наиболее важным государственным вопросам. Воля народа является руководящим началом для государственных органов всех ветвей власти.

Предлагаемая Концепция предусматривает регламентирование наиболее важных аспектов, затрагиваемых в ходе реформирования земельных правоотношений, осведомленность о которых позволит гражданам устранить неопределенность в отношении необходимости и последствий введения частной формы собственности на землю. В ней представлен анализ ситуации в аграрном секторе и закреплены основные принципы, стратегические направления, этапы проведения земельной реформы, представляющие собой последовательные шаги по развитию института частной собственности в Приднестровской Молдавской Республике.

I. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ И АКТУАЛЬНОСТЬ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ

Проблема земельных отношений, частной собственности на землю как один из главных факторов производства и жизнедеятельности общества касается всех нас. Существующее на всех этапах рыночных реформ пристальное внимание к земельному вопросу объясняется особым значением земли в обеспечении жизнеспособности и самодостаточности общества, развития национальной экономики.

Важнейшей функцией любой экономической системы является реализация своих конкурентных преимуществ, как на внутреннем, так и на внешнем рынках. Среди главных конкурентных преимуществ нашей республики следует выделить ее почвенный потенциал, представленный черноземами, характеризующихся наиболее высоким уровнем плодородия среди всех известных типов почв. Данный фактор производства потенциально может обеспечить продовольственную безопасность государства и значительно повысить экспортный потенциал. Как ни парадоксально, но именно это колоссальное преимущество региона используется неэффективно.

Как следствие, в настоящее время сельскохозяйственная отрасль Приднестровской Молдавской Республики, основанная на исключительной государственной собственности на землю, находится в критическом положении. Будучи крупнейшим потребителем кредитных, трудовых ресурсов сельское хозяйство практически не участвует в создании ВВП. Снижаются объёмы производства основных видов сельскохозяйственной продукции растениеводства и животноводства, ухудшается финансовое состояние сельскохозяйственных организаций и более 30% предприятий находится на грани банкротства. Для многих хозяйств земля выступает единственным ресурсом, позволяющим продолжать свою деятельность.

Необходимость преодоления аграрного кризиса очевидна. Сложившиеся к настоящему времени механизмы владения, пользования и распоряжения землей в значительной степени ограничивают ее эффективное использование, в том числе ее перераспределение в пользу эффективных хозяйствующих субъектов. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Реорганизация сельскохозяйственных предприятий не обеспечила переход земель к эффективным хозяйствующим субъектам. Новые субъекты ведения сельского хозяйства (КСП) в условиях неопределенности отношений собственности не смогли увеличить продуктивность сельскохозяйственных угодий. Не создана система ипотечного (залогового) кредитования. Размеры и механизмы начисления платежей за использование земельных участков несовершенны, а их доля в доходной части бюджетов всех уровней невысока.

Несмотря на то, что со стороны государства на протяжении ряда лет предпринимались меры по стабилизации аграрного сектора (снижались тарифы на энергоносители, вводилось льготное налогообложение, списывались пени и штрафы, замораживались долги в республиканский бюджет и Пенсионный фонд), экономическая ситуация в отрасли не улучшилась. В 2004 году по сравнению с 1999 годом (к моменту начала реформ) снижены объемы производства подсолнечника – на 42 %, овощей – на 70 %, производство мяса сократилось на 28 %, молока – на 54 %, яиц – на 75 %. Поголовье крупного рогатого скота уменьшилось - на 57 %, свиней – на 76 %, птицы – на 94 %.

Недостаток оборотных средств сельскохозяйственных организаций привёл к изменению их специализации. Сокращены посевы ранее высокорентабельных сельскохозяйственных культур - табака, сахарной свеклы, овощей и увеличены площади менее трудоёмких - зерновых культур и подсолнечника, что негативно отразились на загрузке производственных мощностей перерабатывающих предприятий республики, мощность которых используется до 10 %. Практически приостановлены работы по поддержанию и повышению плодородия почв. Применение минеральных удобрений сократилось на 50 %, внесение органических удобрений составило всего 20 кг на гектар при норме 10-20 тон на гектар. Выходит из строя и не восполняется сельскохозяйственная техника. Более 80 % сельскохозяйственной техники фактически амортизировано, что приводит к нарушению технологических производственных процессов.

В результате снижения объемов производства сельскохозяйственной продукции объемы импорта продовольствия превысили экспорт, снизился уровень жизни в сельских населенных пунктах.

Низким остается уровень заработной платы работников сельского хозяйства. В 2004 году он составил 371 руб. в месяц, что ниже уровня заработной платы в других отраслях экономики, или 52,5 % от среднереспубликанского уровня. Выдано продукции в счет оплаты труда работникам сельского хозяйства за 2004 год 31483 тыс. руб., что на 35, 6 % больше по сравнению с 2003 годом. Удельный вес выданной продукции в счет оплаты труда к фонду заработной платы за 2004 год составляет 58, 4 %. Сумма задолженности по заработной плате работникам сельского хозяйства на 1.01.2005 года составляет 26870 тыс. руб. Удельный вес суммы задолженности по заработной плате к фонду заработной платы в сельском хозяйстве составляет 49, 8 %. Из-за отсутствия денежных средств сельскохозяйственные предприятия не в состоянии погасить задолженность по заработной плате.

По-прежнему большая часть сельскохозяйственных предприятий находится в сложном финансовом положении. По состоянию на 1 октября 2004 года доля кредиторской задолженности, приходящейся на отрасль сельского хозяйства, составила 449,3 млн. руб., что в 5,5 раза превышает дебиторскую задолженность, из которой 79,2 % является просроченной. В структуре просроченной задолженности 57,4 % приходится на задолженность перед поставщиками, 24,7 % - задолженность перед бюджетом, притом обязательства сельскохозяйственных организаций не обеспечены активами для их погашения.

В то же время, положительным примером выступают ряд хозяйств, основанных на рыночных принципах осуществления своей деятельности. В результате проводимых реформ по изменению форм собственности созданы успешно работающие частные предприятия, такие как ООО «Сельскохозяйственная фирма «Рустас», ООО «Агростиль», ООО «Норд-Вест», ООО «Калиюга» и др.

Экономическая эффективность сельскохозяйственного производства на данных предприятиях значительно выше, чем в сельскохозяйственных организациях общественного сектора. Урожайность зерновых культур в этих организациях получена на 43,1 % выше, чем в целом по республике, а подсолнечника - в 2 раза больше. Самая высокая урожайность картофеля получена в ООО «Сельскохозяйственная фирма «Рустас» – 150 ц/га и в ООО «Норд-Вест» – 104,5 ц/га.

Внедрение прогрессивных ресурсных и энергосберегающих технологий на данных предприятиях позволило сократить потребление воды на 1 га в 8 раз, электроэнергии - в 2 раза, и уменьшить в 5,6 раза расход дизельного топлива на обработку 1 га почвы.

Проводимые в республике реформы с 1998 года по изменению производственных отношений сельскохозяйственных организаций и созданию новых субъектов хозяйствования оказались не достаточно эффективными. За период реформ создано 31 ПСК (производственные сельскохозяйственные кооперативы), 577 крестьянских хозяйств, 462 фермерских хозяйств. Среди проблем фермерского движения следует выделить отсутствие денежных средств для своевременного проведения основных сельскохозяйственных работ в оптимальные сроки (пахота, внесение удобрений и средств защиты растений, уборка урожая), недостаточную оснащенность фермеров сельскохозяйственной техникой, невозможность приобретения более производительных технических средств, а также реализации готовой продукции.

Несмотря на то, что в большем объеме рачительным хозяйствам земля передана в пользование, 21 тыс. га земель практически не обрабатываются. Поэтому вопрос о земле, ее эффективном использовании, сохранении для будущих поколений является ключевым для нашей республики.

Сельскохозяйственные системы высокоразвитых стран подтверждают, что без частной собственности на землю и на средства производства агропромышленного назначения невозможно создать высококонкурентную рыночную среду.

Наличие частой собственности на землю рассматривается также как важный элемент политической демократии. Право собственности на землю является важнейшим и неотъемлемым элементом защиты системы гражданских прав, государственных гарантий предпринимательской и инвестиционной деятельности.

Земля приносит устойчивый доход не только как фактор производства, но, прежде всего, как объект собственности. Решающее значение при этом имеет ликвидность земли, то есть возможность сдачи ее в аренду, залога под ссуду, наследования, дарения, купли-продажи. Изменение отношений собственности повысит оперативность принятия решений, существенно снизит нагрузку на республиканские и местные органы управления, перенося их на фирменный и индивидуальный уровень.

В отличие от частной собственности на другие факторы производства (например, станки, машины, здания, сооружения), частная собственность на землю ни в одной стране мира не является абсолютной. Она ограничена целым рядом условий, которые позволяют сохранять и эффективно использовать земельные ресурсы, а также предотвращать нежелательные спекулятивные операции. Среди наиболее часто применяемых ограничений следует выделить:

- собственник земли обязан использовать земельный участок в строгом соответствии с его целевым назначением;

- продажа земельных участков допускается не ранее 10 лет после получения их в собственность бесплатно и не ранее, чем через 5 лет после приобретения их в собственность за плату;

- в целях ограничения концентрации земельных участков в одних руках в законодательном механизме устанавливаются предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности юридических и физических лиц;

- для предотвращения злоупотреблений продажа сельскохозяйственных земель должна осуществляться только на конкурсной основе (на открытых тендерах);

- запрет на продажу сельскохозяйственных земель иностранным физическим и юридическим лицам.

Основными целями данной Концепции можно обозначить такие, как:

а) охранительная (обеспечение прав граждан Приднестровской Молдавской Республики и юридических лиц на землю, в том числе правовое обеспечение оборота земельных участков, предоставляемых гражданам Приднестровской Молдавской Республики и юридическим лицам в частную собственность, а также создания максимально благоприятных условий для эффективного землепользования в Приднестровской Молдавской Республике);

б) информационная (осведомление граждан об их правах на землепользование, построенном на основе частной формы собственности на землю и, как следствие, повышение активности гражданского общества в решении вопроса введении частной формы собственности на землю);

в) экономическая (формирует эффективную конкурентоспособность агропромышленного производства, обеспечивающего продовольственную безопасность и независимость государства, позволяет наращивать экспорт отдельных видов сельскохозяйственной продукции, увеличивает вклад АПК в экономику страны).

Достижение указанных целей возможно в результате реализации следующих стратегических задач:

- обеспечение осведомленности граждан относительно сложившейся кризисной ситуации в аграрном секторе и необходимости введения частной собственности на землю, как одного из элементов ее преодоления;

- обеспечение защиты земельных прав граждан в период реформирования земельных правоотношений;

- повышение активности граждан при проведении референдума;

- улучшение благосостояния населения на основе доступности каждого гражданина Приднестровской Молдавской Республики обладать правом собственности на землю путем создания правовых, экономических и организационных условий предоставления им в собственность земли;

- создание условий для повышения рационального и эффективного использования земли и стимулирование вследствие этого повышения жизненного уровня населения;

- создание условий для устойчивого производства сельскохозяйственной продукции, обеспечивающего потребности населения в качественных продовольственных продуктах и продовольственную безопасность республики;

- формирование широкого класса эффективного частного собственника земли и повышение уровня доходов сельского населения.

Настоящая Концепция является основой для разработки и реализации механизма, включающего комплекс последовательных мероприятий земельных преобразований, а также предпосылкой для практического осуществления реформирования земельных правоотношений в Приднестровской Молдавской Республике. Она является обязательной при принятии организационных и управленческих решений, разработки, утверждения соответствующих нормативно-правовых актов.

Базовыми принципами Концепции, реализация которых обязательна в переходный период введения частной собственности на землю, являются:

а) гласность (открытое обсуждение в СМИ, недопустимость преследования за выраженное мнение, равный доступ граждан к интересующей их информации по вопросам землепользования);

б) гарантированность земельных прав граждан и сохранение имеющихся прав на землю;

в) обязательность (положения настоящей концепции являются руководящими началами для разработки нормативных правовых актов, регламентирующих оборот земель в условиях частной формы собственности);

г) всеобщность (нормативное обеспечение земельных прав всех категорий граждан, обладающих правами на землю);

д) поэтапность (последовательное введение в гражданский оборот земельных участков).

При таком подходе граждане, обладающие правом предоставления (передачи) им в частную собственность земельных участков, будут ограждены от негативных последствий при осуществлении в этой сфере несогласованных решений или действий. В то же время государство не должно ослаблять усилий, направленных на выявление рационального решения проблемы собственности на землю, а также на предоставление льгот для той части населения, которая без государственной помощи лишилась бы равного доступа к основным, гарантированным Конституцией, правам.

В целях последовательного осуществления реформирования земельных правоотношений в условиях перехода к частной форме собственности на землю в Приднестровской Молдавской Республике, реализация права частной собственности на землю должна быть осуществлена поэтапно.

Государственное регулирование данного реформирования должно включать:

1) определение категорий земель, которые могут быть включены в гражданский оборот, а также категорий земель, не подлежащих передаче в частную собственность;

2) разработку порядка и механизмов введения частной собственности на землю;

3) определения перечня участников земельной приватизации;

4) определение масштабов приватизации (площади и доли земель, подлежащих включению в гражданский оборот, минимальные и максимальные размеры земельных участков при продаже, аренде, наследовании);

5) разработку ограничений относительно использования земли и операций на земельном рынке (для отдельных категорий земель и для отдельных категорий собственников, пользователей);

6) осуществление надлежащей регистрации и оформления правоустанавливающих документов, с тем, чтобы обеспечить строгий учет прав собственности и их передачи. В том числе арендных и залоговых договоров.

В зависимости от принадлежащих прав владения, пользования землей различными категориями граждан и от особенностей предоставления земельных участков по предусмотренным законодательством основаниям, настоящая Концепция предусматривает основные направления и последовательность действий по каждому из них, которые состоят в следующем:

а) На основании результатов проведения всенародного референдума по вопросу введения частной собственности на землю в первоочередном порядке вносятся изменения и дополнения в действующее законодательство Приднестровской Молдавской Республики, регулирующее земельные и связанные с ними правоотношения, в целях приведения его в соответствие с положениями, предусматриваемыми вводимым институтом частной собственности на землю.

В свою очередь помимо соответствующих изменений норм действующего законодательства необходима разработка, рассмотрение и принятие целого ряда новых актов законодательного характера, направленных на регламентирование и восполнение правовых пробелов, которые могут возникнуть в будущем в процессе реализации земельной реформы. Необходимо признать и узаконить все советские документы, изданные до 1990 года, по инвентаризации, бонитировке и кадастрированию земель, а также разработать ряд специальных законов (при отсутствии соответствующих механизмов в Земельном кодексе), регулирующих земельные отношения. Например, таких законов, как «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О залоге», «О порядке проведения земельных аукционов и конкурсов» и др. Данная правотворческая работа направлена на разработку правовых, организационных, хронологических и экономических механизмов передачи земли в частную собственность (нормативно-правовой базы земельного рынка, включающего аренду, субаренду, залог, мену, куплю-продажу, дарение земель, находящихся в частной собственности, а также порядок наследования земельных участков), порядка государственной регистрации права частной собственности на земельный участок и сделок с ним. Механизмы должны быть предусмотрены отдельно для земель сельскохозяйственного назначения и несельскохозяйственного назначения. При этом необходимо четко определить круг физических и юридических лиц, потенциальных собственников различных земель. Для вышеперечисленных целей необходимо исследование вопросов цены земли, платы за землю, взаимосвязи этих категорий, определение применения системы налогов в аграрном секторе, разработка и реализация системы ипотечного кредитования и арбитражного механизма разрешения земельных споров

б) действие моратория на куплю-продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения (за исключением земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводческих товариществ и огородничества) с момента введения частной формы собственности на землю. Продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения допускается не ранее 10 лет после получения их в собственность бесплатно и не ранее, чем через 5 лет после приобретения их в собственность за плату.

Данный этап предусматривает реализацию в первоочередном порядке прав на землю параллельно такими категориями граждан, как:

а) граждане, сохраняющие свои права при переоформлении существующего у них права пожизненного наследуемого владения землей в частную собственность. Указанный перевод из одной категории прав на землю в другую рассматривается как первичное бесплатное предоставление земли в частную собственность указанной категории граждан в пределах предусмотренных земельным законодательством норм и осуществляемое один раз.

При этом в отношении той части земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения, которая превышает установленные предельные размеры, предусматривается:

1) дальнейшее осуществление принадлежащего права пожизненного наследуемого владения в отношении указанной части земельного участка;

2) возможность реализации гражданами права частной собственности путем выкупа указанной части земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством (см. п. «а» 5 этапа).

б) владельцы земельных долей (паев), предоставленных им в качестве права на землю при реорганизации сельскохозяйственных организаций. Право частной собственности для данной категории граждан реализуется путем переоформления выданных пайщикам при реорганизации сельскохозяйственных предприятий свидетельств, удостоверяющих право на земельную долю, в государственные акты, удостоверяющие право собственности на землю. На этом этапе необходимо проведение земельными комиссиями мероприятий по обозначению и выделению земельных долей в натуре.

Следующий этап предусматривает реализацию прав на землю последовательно такими категориями землепользователей, как:

а) (в течение 2 лет) физические лица, сохраняющие свои права при переоформлении существующего у них права долгосрочного пользования землей в частную собственность. Указанный перевод из одной категории прав на землю в другую рассматривается как первичное бесплатное предоставление земли в частную собственность указанной категории граждан в пределах предусмотренных земельным законодательством норм и осуществляемое один раз.

При этом в отношении той части земельных участков, находящихся на праве долгосрочного пользования, которая превышает установленные предельные размеры, предусматривается:

1) дальнейшее осуществление принадлежащего права долгосрочного пользования в отношении указанной части земельного участка;

б) (в течение 2 лет) юридические лица, обладающие правом долгосрочного пользования землей. Перевод права долгосрочного пользования землей в право частной собственности на землю в отношении земельных участков, на которых расположены принадлежащие юридическим лицам объекты недвижимости, осуществляется бесплатно один раз в пределах предусмотренных земельным законодательством норм в качестве первичного предоставления земли в частную собственность.

2) возможность реализации юридическими лицами права частной собственности путем выкупа указанной части земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством (см. п. «а» 5 этапа).

Для граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений и иной недвижимости, предусматривается перевод существующего права долгосрочного пользования в право собственности на земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, в вышеназванном порядке (бесплатно в пределах предусмотренных норм, и за плату при превышении указанных пределов). В целях дальнейшего определения порядка оборота земель, находящихся под объектами недвижимости, устанавливается принцип одновременности отчуждения объекта недвижимости и занятого им земельного участка.

Данный этап следует после реализации перевода уже имеющихся на момент введения частной собственности прав землепользования (право пожизненного наследуемого владения и право долгосрочного пользования) в частную собственность.

Он предусматривает дальнейшее первичное предоставление земли в частную собственность таким категориям, как:

а) (с момента завершения предыдущих этапов и без окончания срока) граждане и юридические лица, обладающие законными основаниями, предусмотренными законодательством Приднестровской Молдавской Республики, для предоставления земельных участков на праве собственности. Земельные участки из земель, переданных в установленном порядке в ведение органов государственной власти, местных органов власти, передаются гражданам и юридическим лицам в собственность на основании актов уполномоченных органов, принятых в соответствии с их компетенцией и определенных законодательством Приднестровской Молдавской Республики.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам осуществляется за плату и бесплатно в зависимости от категории земель и иных параметров в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Приднестровской Молдавской Республики. Передача земельных участков в собственность гражданам Приднестровской Молдавской Республики производится за плату или бесплатно. Передача земельных участков гражданам может производиться бесплатно при первичном предоставлении для следующих целей:

а) для индивидуального и коллективного жилищного, гаражного строительства и личного подсобного хозяйства - в пределах норм, устанавливаемых местными органами власти в соответствии с их компетенцией;

б) для крестьянского (фермерского) хозяйства в пределах, предусмотренных законодательством Приднестровской Молдавской Республики;

в) для садоводства и животноводства - в пределах норм, устанавливаемых органами государственного управления;

г) в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством Приднестровской Молдавской Республики.

Повторное бесплатное предоставление земельных участков в частную собственность для каждой из вышеуказанных целей не допускается.

б) (в течение 2 лет) проживающие в сельской местности работники бюджетных организаций (со стажем работы в бюджетной организации не менее 10 лет), работники мелиоративного комплекса, сельхозхимии и сельхозтехники, а также граждане, имеющие общий трудовой стаж работы в сельскохозяйственных организациях не менее двадцати лет, перешедшие перед выходом на пенсию из хозяйств в бюджетную сферу. Для данной категории предусматривается наделение земельными долями (паями) с предоставлением права частной собственности на эти земельные доли (паи).

Предусматриваемое предоставление в частную собственность земельных паев реализуется в результате проведения необходимых мероприятий по выделению, распределению и закреплению соответствующих земельных долей.

(с момента завершения предыдущих этапов и без окончания срока)

Данный этап предусматривает предоставление земли в частную собственность исключительно за плату и включает в себя такие направления, как:

а) предоставление земли в частную собственность за плату лицам, обладающим бесспорным правом ее выкупа (в отношении части земельных участков, которая превысила предельные размеры, установленные для бесплатного перевода в частную собственность, и которая сохранилась у лиц (после соответствующих переоформлений, предусмотренных на 2 и 3 этапах), на праве пожизненного наследуемого владения и долгосрочного пользования.

б) предоставление земли в частную собственность гражданам Приднестровской Молдавской Республики и юридическим лицам исключительно за плату на конкурсной основе.

В свою очередь, в отношении арендаторов, эффективно использующих землю в течение установленного срока, предусматривается преимущественное право выкупа арендуемых земельных участков в частную собственность.

Окончание действия моратория на куплю-продажу земли, предусмотренного подпунктом «б» 1 этапа, означающее:

а) комплексное введение земли в гражданский оборот;

б) реализацию права свободной продажи земельных участков, с учетом временных ограничений, предусмотренных подпунктом «б» 1 этапа.

На всех предусмотренных этапах реформирования земельных отношений необходимо создание системы мониторинга (постоянного наблюдения) за состоянием земельных ресурсов, находящихся в частной, муниципальной и государственной собственности, а также создание механизмов защиты и гарантий частной собственности на землю.

Положения данной Концепции направлены на урегулирование отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, установление правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки, определение условий предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Правовое регулирование отношений в данной области осуществляется Конституцией Приднестровской Молдавской Республики, Земельным кодексом Приднестровской Молдавской Республики, Гражданским кодексом Приднестровской Молдавской Республики, другими законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Приднестровской Молдавской Республики.

Правовое регулирование введения частной собственности на землю основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; установления особенностей предоставления земельных участков в зависимости от категорий граждан и имеющихся у них прав землепользования, в том числе иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства; предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных законом.

Участниками отношений, регулируемых настоящей Концепцией, являются граждане, юридические лица, Приднестровская Молдавская Республика, муниципальные образования.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки только на праве аренды.

4.2. Перечень категорий земель, включаемых в гражданский оборот

1. Из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением государственного резервного фонда земель:

а) сельскохозяйственные угодья и другие земельные угодья (пашня, залежь земли, занятые многолетними насаждениями, используемые для ведения сельскохозяйственного производства (земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного и хозяйства, для садоводства, для огородничества);

б) размещения объектов хранения, первичной переработки сельскохозяйственной продукции, подсобных предприятий, построек и сооружений, дорог, замкнутых водоемов и других площадей общего пользования, связанных с сельскохозяйственным производством.

2. Из земель населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов):

а) жилой и общественной застройки (земельные участки для жилищного, гаражного строительства) - застроенные и предназначенные для застройки жилыми, культурно- бытовыми зданиями и сооружениями;

б) промышленной и коммунально-складской застройки - занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами;

в) сельскохозяйственного использования - занятые пашней, залежью, многолетними насаждениями (за исключением сенокосов и пастбищ);

3. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, за исключением земель для нужд обороны (с учетом ограничений, предусмотренных Земельным законодательством ПМР).

4.3. Земли, не включаемые в гражданский оборот

1. Из состава земель сельскохозяйственного назначения:

а) из состава сельскохозяйственных угодий – сенокосы и пастбища.

2. Из состава земель населенных пунктов земли:

а) придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов;

б) из состава земель, застроенных и предназначенных для застройки, административными, религиозными зданиями и сооружениями;

в) общего пользования - используемые в качестве путей пешеходного и транспортного сообщения (площади, улицы, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых (парки, лесопарки, бульвары, скверы, водоемы, пляжи) и иных общественных нужд населения;

г) транспорта, связи, инженерных коммуникаций - занятые сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

д) природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения - занятые памятниками природы, лесами, природными (национальными) и дендрологическими парками, ботаническими садами, заповедниками, ландшафтными территориями, земли, обладающие природными лечебными факторами (минеральные источники, залежи лечебных грязей и другие), климатическими и другими условиями, благоприятными для профилактики и лечения, предназначенные и используемые для организованного массового отдыха населения и туризма, земли, на которых располагаются памятники истории и культуры, достопримечательные места;

е) водоемов и акваторий - занятые реками, естественными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;

ж) не вовлеченные в градостроительную деятельность, используемые в качестве резерва для территориального развития городов и других населенных пунктов;

3. Земли особо охраняемых территорий и объектов (земли природоохранного назначения, земли природно-заповедного фонда, земли оздоровительного назначения, земли рекреационного назначения, земли историко-культурного назначения).

4.4 Механизм распределения земель в зависимости от категорий граждан и имеющихся у них прав землепользования

1. Права граждан ПМР на получение в частную собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного, гаражного строительства:

Граждане, получившие земельные участки в пожизненное наследуемое владение или долгосрочное пользование, приобретают право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Граждане, имеющие землю на праве долгосрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, имеют право один раз получить ее бесплатно в пределах, предусмотренных действующим земельным законодательством для земельных участков, предоставленных во владение и пользование.

Осуществление бесплатной передачи земельных участков производится в пределах установленных норм, дополнительное приобретение земли возможно только за плату, при этом общий предельный размер для передачи в собственность земли одному собственнику должен соответствовать норме предусмотренной действующим законодательством. Превышение предельных размеров земельных участков для передачи в собственность одному лицу возможно по индивидуальному инвестиционному проекту с учетом требований, предусмотренных действующим законодательством. Ограничение максимальной площади сельскохозяйственных угодий в собственности одного лица должно носить дифференцированный характер по административно-территориальным единицам в зависимости от степени обеспеченности их земельными ресурсами. При этом возможно применение показателя, отражающего максимальную долю (в %) от общей площади сельскохозяйственных угодий, которая может стать собственностью одного физического или юридического лица.

Земельные участки, полученные гражданами до введения частной собственности на землю и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и долгосрочном пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного, гаражного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Так, указанные лица переоформляют в собственность землю, находящуюся ранее на праве долгосрочного пользования или наследуемого владения, в пределах предусмотренных законодательством ограничительных норм. При этом граждане, размеры земельных участков которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы. В этом случае им предоставляется право приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов, но не ниже нормативной. Запрещается граждан, имеющих указанные земельные участки, обязывать выкупать их или брать в аренду.

Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается.

2. Права собственников земельных долей (паев):

При введении частной собственности на землю граждане, имеющие право на земельную долю (пай), осуществляют переоформление правоустанавливающих документов путем замены выданных удостоверений на земельный пай установленной формы на государственный акты, удостоверяющие право собственности на землю.

Расходы, необходимые на проведение инвентаризации земель, утверждаются законом о бюджете на соответствующий год, производятся в соответствии со ст.84 Земельного кодекса Приднестровской Молдавской Республики. Инвентаризация земель необходима перед получением правоустанавливающего документа. Тарифы на выдачу государственного акта на землю утверждаются государством, при этом государством предусматриваются льготы для отдельных категорий граждан при регистрации государственного акта на землю.

Органы местного самоуправления в течение установленного срока направляют всем собственникам земельных долей извещения о порядке получения зарегистрированных в соответствии с законодательством Приднестровской Молдавской Республики свидетельств на право собственности земельной доли.

Собственник земельной доли (пая) без согласия других участников долевой собственности по своему усмотрению вправе: предать земельную долю по наследству; использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать земельную долю; подарить земельную долю; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в залог и в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации; передать земельную долю в доверительное управление.

Предоставляемые в частную собственность земельные паи долгами реорганизованных сельскохозяйственных организаций не обременяются.

Выделенные в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции.

Передача земель в частную собственность, предоставленных арендаторам, а также землепользователям для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, из числа земель сельскохозяйственных предприятий не допускается. После проведения распаевки, выдела земельного участка в натуре на местности и выдачи собственникам правоустанавливающих документов на земельные участки арендатор, землепользователь вправе заключить договоры на аренду земельных участков уже с собственниками земельных участков.

Передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача земельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляется на основании договоров между собственниками земельных долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

Для проживающих в сельской местности работников бюджетных организаций (перечень которых утверждается Президентом Приднестровской Молдавской Республики), работников мелиоративного комплекса, сельхизхимии и сельхозтехники, а также граждан, имеющих общий трудовой стаж работы в сельскохозяйственных организациях не менее двадцати лет, перешедших пред выходом на пенсию из хозяйств в бюджетную сферу, предусматривается наделение земельными долями (паями) с предоставлением права частной собственности на эти земельные доли (паи).

Выделение предусмотренных земельных паев осуществляется из фонда перераспределения земель путем перераспределения земельных участков в размере среднехозяйственной нормы бесплатной передачи земельных долей (земельных участков), умноженной на число граждан, для которых предусмотрено предоставление права на получение земельной доли в каждом конкретном хозяйстве. Реализации соответствующего выделения и распределения земельных паев предшествует обязательное проведение ревизии численного состава предусматриваемых категорий граждан и осуществление необходимых расчетов обеспеченности каждого внутрихозяйственного земельного резервного фонда.

3. Права граждан и юридических лиц на земельные участки, предназначенные под застройку, расположенных на территориях городских и сельских поселений:

Расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, подлежат бесплатному первичному предоставлению в пределах предусмотренных норм и (или) продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Приднестровской Молдавской Республики.

Передаче (продаже) не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, оборот которых не допускается законодательством Приднестровской Молдавской Республики.

В целях обеспечения оборота земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений проводятся торги (аукционы, конкурсы) по продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений.

Порядок организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды разрабатывается и утверждается Президентом Приднестровской Молдавской Республики.

4.Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости:

Граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату и бесплатно. Осуществление бесплатной передачи земельных участков производится в пределах установленных норм.

Право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица – собственники указанных объектов недвижимости.

Приватизация зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены. Объектом продажи является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах долгосрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или краткосрочного пользования, в том числе аренды.

Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, определяются (устанавливаются) в соответствии с назначением данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии с проектно-технической документацией.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих):

- под приватизированным предприятием – на дату утверждения программы приватизации;

- под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства – на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.

Продажа земельных участков собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей, арендаторов.

При проведении коммерческого, инвестиционного конкурса право приобретения земельного участка передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса.

Условия коммерческого, инвестиционного конкурса могут включать: целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству участка и другие.

На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется выполнение каких-либо условий, кроме целевого использования. При этом право собственности передается покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.

Начальная цена земельного участка при продаже на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе устанавливается в размере не ниже нормативной цены земли.

5. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки:

(ожидаемые результаты реализации концепции)

Опыт развития сельского хозяйства стран с рыночной экономикой подтверждает, что введение института частной собственности на землю позволяет получить значительные экономические, социальные и политические эффекты:

- оценить реальную стоимость земельных ресурсов. В условиях отсутствия частной собственности на землю и рынка земли невозможно определить реальную стоимость различных категорий земель;

- без частной собственности на землю невозможен приток инвестиций. Наличие частной собственности на землю является мощным фактором стимулирования как внутренних, так и внешних инвестиций. Всем известно, что важнейшим условием предоставления кредитов является их обеспечение. Во всем мире таким обеспечением (в первую очередь, в сельском хозяйстве) выступает земля;

- неопределенность земельных отношений сдерживает рост, как сельскохозяйственного производства, так и промышленных предприятий, непосредственно связанных с ним;

- опыт некоторых регионов России, а также зарубежных государств, где существует рыночный оборот земель, доказал что сельскохозяйственные угодья используются там более рационально. Частному владельцу невыгодно держать землю в заброшенном состоянии, но платя за нее налоги. Ему необходимо, чтобы земля давала прибыль, в противном случае ему придется продать ее более эффективному хозяйственнику, что вполне оправдано с точки зрения повышения продуктивности;

- наличие частной собственности на землю является признаком высокого уровня демократизации общества;

- институт частной собственности на землю ставит в равные условия работников сельского хозяйства и других сфер (отраслей) хозяйства относительно возможности присвоения факторов производства;

- введение института частной собственности на землю сближает законодательство Приднестровья с законодательством государств СНГ (в частности, государств заявивших о создании единого экономического пространства - Беларуси, Казахстана, России, Украины), что значительно облегчит интеграцию нашей республики в данное объединение.

К другим выгодам от введения частной собственности на землю следует отнести:

1. Дополнительные поступления в республиканский и местные бюджеты от операций по купле-продаже земли.

2. Переход земли в частную собственность увеличивает вероятности застройки и благоустройства земельного участка. Страх потерять землю при условии неуплаты налогов заставит собственников земли более ответственно относиться к уплате земельного налога, что приведёт к улучшению собираемости налогов.

3. Создание рабочих мест. Как показывает опыт западных стран, земля в частной собственности застраивается и благоустраивается быстрее, чем государственная, что приводит к созданию новых рабочих мест.

4. Рост объемов инвестиций. История развития экономики подтверждает, что иностранные инвесторы предпочитают вкладывать инвестиции в экономику государств, где существует частная собственность на землю.

5. Улучшение содержания земель. Как правило, частные собственники земли обеспечивают более качественное содержание своего недвижимого имущества.

6. Эффективность землепользования. Собственники, которым не требуется дорогостоящая земля, будут стремиться перевести свое производство в районы с более дешевой землей, что высвободит земли, обладающие высокой стоимостью, для новых инвестиций, позволяющих использовать их наиболее эффективным способом.

7. Использование земли в качестве наиболее ценного актива. Земля является потенциально наиболее ценной частью основных фондов, имеющихся на балансе у предприятия. Обычно после приватизации предприятиями своей земли происходит повышение курсовой стоимости акций (для АО).

8. Использование земли в качестве залога для банковского кредита. Частному собственнику земли (юридическому или физическому лицу) легче получить банковский кредит, так как банки предпочитают давать кредиты под твердую гарантию (надежное обеспечение), роль которой играет приватизированная земля.

9. Возможность продажи излишков земли. После выкупа земли предприятие может сосредоточить свою деятельность на основном участке, а освободившиеся земли продать, вложив вырученные при этом средства в развитие производства.

10. Получение доходов от сдачи земли в аренду. Собственники земельных участков смогут сдать излишки земли (или целиком приватизированный участок) в аренду наиболее эффективным производителям. Такой опыт получил распространение в Молдове, Украине, где сельские жители, получившие соответствующий земельные участки, но, не будучи в состоянии их обрабатывать, сдали их в аренду. При этом обеспечиваются регулярные поступления арендных платежей, которые для юридических лиц являются важным источником пополнения активов, а для физических лиц - источником личных доходов.

11. Вывод производственных объектов из центральной части городских поселений. Предприятия, выкупившие свою землю, могут принимать более обоснованное решение относительно того, где им следует разместить свое производство. К примеру, промышленное предприятие, расположенное в центре города, может продавать свою, землю под жилую, офисную или коммерческую застройку и вложить вырученные средства в покупку менее дорогостоящей земли где-нибудь в другом месте для перевода туда своего производства.

12. Ожидаемый рост эффективности сельскохозяйственного производства, который приведет к увеличению доходов сельскохозяйственных производителей.

Становления эффективного сельского хозяйства, основанного на плюрализме форм собственности, включая частную, и многообразия организационно-правовых форм хозяйствования, включая фермеров, а также цивилизованного рынка земли не может быть осуществлено в течение двух-трех лет. Это длительный процесс.

Естественно, что введение частной собственности на землю не сможет в одночасье превратить аграрный сектор в высокоэффективную сферу производства. Безусловно, необходимо определенное время для разработки и освоения правил аграрного рыночного хозяйства, формирования необходимой рыночной инфраструктуры.

КОНЦЕПЦИЯ ВВЕДЕНИЯ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В ПРИДНЕСТРОВСКОЙ МОЛДАВСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ